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Allgemeines

Bodenverunreinigungen sind auf vielen zuvor gewerblich genutzten oder bebauten, auch auf ehemals landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und alten Gruben zu finden. Die Verunreinigungen gehen entweder auf einen Eintrag von schädlichen Substanzen (Mineralölprodukte, Lösemittel, Stäube, Lösungen) oder auf das Aufbringen von schadstoffbelastetem Material (Bauschutt, Abfälle) zurück.

Ein spezieller Fall von Bodenverunreinigungen sind solche durch leichtflüchtige Schadstoffe (meist Lösemittel wie chlorierte Kohlenwasserstoffe, aromatische Kohlenwasserstoffe oder auch Ottokraftstoff), welche die Porenräume des Bodens als Gasphase erfüllen. Bezüglich Ausbreitung, Untersuchung und Sanierung stellen diese einen Sonderfall dar und werden daher unter Bodenluftverunreinigungen abgehandelt. Die folgenden allgemeinen Anmerkungen gelten jedoch auch für Bodenluftverunreinigungen.

Ausgehend von den ehemaligen Nutzungen des Grundstücks und seiner Teilbereiche besteht ein allgemeiner oder bereits konkreter Verdacht auf Verunreinigungen durch bestimmte Schadstoffe in definierten Bereichen (z. B. Ölverunreinigung an unterirdischen Heizöltanks oder Schwermetallverunreinigung bei Gerberei).

Wenn Verunreinigungen bestehen, können diese sich nach Untersuchung als unbedenklich herausstellen oder es handelt sich um schädliche Bodenverunreinigungen bzw. Altlasten / Altablagerungen im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) und der Bundes-Bodenschutzverordnung (BBodSchV). In letzterem Fall sind die Verunreinigungen zu sanieren, und zwar durch den Verursacher oder dessen Rechtsnachfolger, Grundstückseigentümer oder Grundstücksbesitzer. Die Bewertung der Verunreinigungen ist von der Nutzung abhängig, d. h., daß eine Verunreinigung, die bei industrieller Nutzung keine Sanierung erfordert, ggf. bei Wohnnutzung sanierungsbedürftig sein kann.

Bereits hier wird deutlich, daß die Klausel "Altlastenfreiheit" in einem Kaufvertrag wenig aussagekräftig ist und eine Untersuchung sowie fachkundige Beratung nicht ersetzen kann.

Aber auch Verunreinigungen, die keine Sanierung oder Sicherung erforderlich machen, können bei Baumaßnahmen zu erhöhten Entsorgungskosten führen. Das Bodenmaterial unterliegt dann dem Abfallrecht, das für verschiedene Belastungsgrade abgestufte Auflagen vorsieht. So sind z. B. in Städten häufig vorkommender Trümmerschutt oder mit diesem vermischter Boden sowie frühere oft zur Baugrundverbesserung benutzte Schlacken meist gesondert zu entsorgen und verursachen damit Zusatzkosten.

In Hessen wird das abfalltechnische Vorgehen im von den Regierungspräsidien herausgegebenen Merkblatt "Entsorgung von Bauabfällen" beschrieben. In anderen Bundesländern ist das Vorgehen mit geringen Abweichungen vergleichbar.

Mit geringen Einschränkungen gehen alle Länder nach dem LAGA-Merkblatt 20 -Verwertung mineralischer Abfälle- vor, in dem detailliert die Verwertung und Überwachung behandelt werden.

Bodenverunreinigungen durch Schadstoffeinträge

Die folgende Tabelle zeigt einige häufig bei Untergrundverunreinigungen vorkommende Schadstoffgruppen und verursachende Nutzungen:

Industrielle Produktion hat ebenfalls jeweils spezifische Kontaminanten für einzelne Teilnutzungen, die entsprechenden Verdacht auf Bodenverunreinigungen begründen. Im Einzelfall sind Nutzungen, verwendete Produkte, Lagerung und Stoffwege zu recherchieren.

Bodenverunreinigungen durch künstliche Auffüllung

In der Vergangenheit wurden ehemalige Gruben, Gräben und überschwemmungsgefährdete Bereiche oft durch Auffüllung nivelliert. Zum Auffüllen wurden je nach geplanter Nutzung und Verfügbarkeit geeignete und günstige Materialien eingesetzt: Bauschutt, nach dem Krieg großflächig Trümmerschutt, Schlacken, Produktionsreste, Grünschnitt, Hausmüll.

Diese Materialien weisen sehr häufig Schadstoffgehalte auf, die bei Baumaßnahmen eine gesonderte Entsorgung erfordern. In einzelnen Fällen kann auch eine Sanierung erforderlich sein. Meist weisen künstliche Auffüllungen durch ihre Inhomogenität, lockere Lagerung und organische Anteile auch ungünstige und örtlich stark wechselnde Baugrundeigenschaften auf.

Müssen künstliche Auffüllungen aus umwelt- oder baugrundtechnischen Gründen entfernt werden, entstehen daraus u. U. erhebliche Mehrkosten für Aushub, Entsorgung und ggf. Wiederverfüllung mit geeignetem Material.

Untersuchung von Bodenverunreinigungen

Die Untersuchung von Grundstücken mit Verdacht auf Untergundverunreinigungen folgt in der Regel einem standardisierten Vorgehen, welches in Abhängigkeit von ehem. Nutzung, Aktenlage und geplanter Nutzung angepasst wird:

1. Historische Erkundung
   In einem ersten Schritt wird die vorhergehende Nutzung des Grundstücks, der Umgang mit schadstoffhaltigen Produkten sowie die lokalen Untergrundverhältnisse durch Recherche zugänglicher Akten und anderer Informationsquellen (Luftbilder, Karten) möglichst detailliert erhoben. Als Ergebnis stehen Verdachtsbereiche und Verdachtsparameter (Schadstoffe) sowie lückenhaft dokumentierte Bereiche und ggf. unverdächtige Bereiche fest.
2. Entwurf Untersuchungsprogramm
   Auf Grundlage der Ergebnisse der historischen Erkundung wird ein Probenahme- und Analytikprogramm für eine orientierende Untersuchung entworfen. Es sieht Beprobungsorte, Beprobungstiefen und Analytikparameter für die entnommenen Proben vor.
3. Orientierende Untersuchung
   In den Verdachtsbereichen sowie ggf. auch stichprobenartig in übrigen Grundstücksbereichen werden Boden-, Bodenluft-, und ggf. Grundwasserproben entnommen (meist mittels Kleinbohrungen mit ca. 50 mm Durchmesser). Für einige Schadstoffgruppen können bereits im Gelände orientierende Begutachtungen oder Messungen erfolgen. Die durchzuführende Laboranalytik richtet sich nach den Ergebnissen der historischen Erkundung und den Geländebefunden. Das Ergebnis der orientierenden Untersuchung ist die Einteilung des Grundstücks in Bereiche ohne weiteren Kontaminationsverdacht, Bereiche mit ermittelten abgegrenzten Verunreinigungen und ggf. Bereiche mit ermittelten Verunreinigungen, die weiterer Untersuchung bedürfen. Auch die Baugrundeigenschaften auf dem Grundstück können meist bereits grob beurteilt werden; eine detaillierte Baugrunduntersuchung ist oft mit geringem Zusatzaufwand durchführbar.
4. Vertiefende Untersuchungen
   In diesem Schritt werden (falls erforderlich) ermittelte Verunreinigungen weiter untersucht um die horizontale Ausbreitung abzugrenzen, die Abgrenzung zu Tiefe herzustellen und evtl. Grundwasserbeeinträchtigung zu untersuchen, die Auswaschbarkeit von Schadstoffen zu ermitteln sowie weitere mögliche Schadstoffe nachzuweisen.
   In diesem Schritt können neben Kleinbohrungen auch die Errichtung und Beprobung von Grundwassermeßstellen enthalten sein.
   Die vertiefende Untersuchung kann je nach Erfordernis mehrere Stufen umfassen; am Ende steht eine Aussage über Sanierungsbedarf und Art der Sanierung sowie evtl. vorhandene Kontaminationen ohne weiteren Handlungsbedarf.

Als weitere Maßnahme folgt diesen Untersuchungsschritten ggf. eine Sanierung. Auch eine Kostenschätzung für Zusatzkosten bei Baumaßnahmen ist auf dieser Grundlage möglich. Der Zeitbedarf für die ersten beiden Stufen der Untersuchung kann je nach Grundstücksgröße mit 4 - 6 Wochen angenommen werden. Für weitere Schritte sollten die zuständigen Behörden einbezogen werden, da ansonsten keine hinreichende Sicherheit bei den resultierenden Planungen gegeben ist. Eine evtl. geplante Bebauung und Nutzung darf nicht die erforderliche weitere Untersuchung oder Sanierung behindern. Eine Pflicht zur Information von Behörden (durch den Grundstückseigentümer) besteht bei erkannten Gefährdungen und bei Errichtung von Grundwassermeßstellen.

Bodensanierung

Die Sanierung von Bodenverunreinigungen erfolgt meist durch Aushub sowie ggf. nachgeschaltete Behandlung. Sonderfälle sind Verunreinigungen der Bodenluft durch leichtflüchtige Stoffe (Bodenluftverunreinigungen) sowie Grundwasserverunreinigungen. In-situ-Sanierungen (d. h. ohne Aushub) mit z. B. mikrobiologischer Reinigung oder chemischer Umwandlung sind trotz vielfach erfolgreicher Durchführung auf Einzelfälle beschränkte Ausnahmen.

In einem erstellten Sanierungsplan sind auszuhebende Bereiche und zu erwartende Schadstoffbelastungen beschrieben; weiterhin werden erforderliche Arbeitsschutzmaßahmen, zu erreichende Sanierungsziele und Erfolgskontrollen festgelegt. Der behördlich genehmigte Sanierungsplan bildet die Grundlage für Ausschreibung und Durchführung der Sanierung wie auch für eine evtl. spätere Bescheinigung der "Altlastenfreiheit" durch die Behörde.

Beim Aushub wird das Material nach zu erwartender Schadstoffbelastung separat bereitgestellt, beprobt und je nach festgestellter Belastung entsorgt oder zum Wiedereinbau vorgesehen. Der Sanierungserfolg wird durch Entnahme und Untersuchung von Proben der Grubenwände und -sohle überprüft. Durch eine fachgerechte Überwachung werden einerseits die zu entsorgenden Massen minimiert, andererseits ein Erfolg gesichert.

Wird eine Bodensanierung bei ohnehin geplanten Baumaßnahmen mitdurchgeführt, können Kosten für Baustelleneinrichtung, Aushub, Transport, Entsorgung oft ganz oder teilweise eingespart werden.

Finanzielle Aspekte

Abgesehen von der Vermeidung finanzieller Risiken und entsprechenden Regelungen im Kaufvertrag kann die rechtzeitige Ermittlung und Quantifizierung von Untergrundverunreinigungen direkte finanzielle Auswirkungen und auch Auswirkungen auf die Finanzplanung haben:

• Der Finanzbedarf für eine Sanierung kann frühzeitig abgeschätzt und eingestellt werden; ggf. können steuerlich wirksame Rückstellungen gebildet werden.
• Die Sanierungsmaßnahmen und Genehmigungszeiträume können in die Bauplanung einbezogen und die Abrufzeiträume finanzieller Mittel genauer bestimmt werden.
• Die Beleihbarkeit eines Grundstücks mit detailliert bekannten Verunreinigungen und einer plausiblen Kostenschätzung verbessert sich in fast allen Fällen gegenüber einem Grundstück mit diffusem Kontaminationsverdacht.
• Eine Ausschreibung umfasst die erforderlichen Maßnahmen; kostenintensive Nachträge werden minimiert.
• Sanierungsplanung und Bauplanung können abgestimmt und Synergieeffekte genutzt werden.
• Eine Beweissicherung zur Heranziehung von Verursachern oder Inanspruchnahme einer Versicherung kann umfassend erfolgen und wird nicht durch Baumaßnahmen behindert.

Umgekehrt können unbekannte Kontaminationen finanziell wirksame Folgen haben:

• Entsorgungskosten bei Baumaßnahmen steigen in zuvor nicht bekannter Höhe.
• Durch bei Bauarbeiten entdeckte Verunreinigungen treten Baustillstände auf oder werden Nachträge erforderlich.
• Verträge zur Vermietung oder zum Verkauf der Immobilie können nicht eingehalten werden.
• Ein Nachweis der Verursachung oder eines Versicherungsschadens kann nicht mehr geführt werden, da zu sichernde Beweise bei Baumaßnahmen zerstört wurden.
• Es werden Schadenersatzforderungen oder strafrechtliche Forderungen aufgrund von Gefährdungen der Gesundheit von Arbeitern oder Nachbarn erhoben.
• Eine geplante Art der Nutzung wird aufgrund ermittelter Kontaminationen unmöglich, ein Umplanung wird erforderlich.

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